주택담보대출을 위한 LTV, DTI, DSR에 대한 이해하기 쉬운 안내 정리!

주택 구매나 주택담보대출을 고려하는 사람들에게 친숙한 용어인 LTV, DTI, DSR 이 세 가지 용어는 주택담보대출을 신청하기 전에 꼭 알아야 할 중요한 개념들입니다. 그러나 이 용어들을 정확히 이해하고 계산하는 사람들은 많지 않습니다. 이번 글에서는 LTV(주택담보대출비율), DTI(총부채 상황비율), DSR(총부채 원리금 상환비율)에 대한 개념을 알아보고, 이 세가지 요소가 대출 한도에 어떻게 영향을 미치는지 설명하겠습니다. 함께 쉽게 이해해보도록 하겠습니다.

 

 

목차

1. LTV(주택담보대출비율)이란 무엇인가? 기본 개념과 의미 알아보기

2. LTV(주택담보대출비율) 계산하는 방법과 주택가격 평가 기준 알아보기

3. LTV(주택담보대출비율) 상한 규제와 다양한 적용 방식 알아보기

4. LTV(주택담보대출비율) 상한 규제 완화와 생애최초 주택구입자를 위한 특례안내

5. DTI(총부채 상환비율)이란 무엇인가? 대출 신청자의 상환 능력을 평가하는 중요 지표

6. DTI(총부채 상환비율) 상한 규제와 무주택자·1주택자의 대출 한도, 계산 방법

7. 신 DTI(신규 총부채 상환비율)와 주택담보대출 한도 감소

8. DSR(총부채 원리금 상환비율)과 대출 한도 감소

9. DSR(총부채 원리금 상환비율) 계산 방법 및 중요성

10. 정부 규제에 따른 DSR(총부채 원리금 상환비율) 상한과 그 영향

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1. LTV(주택담보대출비율)이란 무엇인가? 기본 개념과 의미 알아보기

• LTV(Loan to Value Ratio)는 영문으로, 한국어로는 '주택담보대출비율'이라고 합니다. 이 용어는 주택가격 대비 대출금액의 비율을 나타내는 숫자입니다.
• 간단히 말해, LTV는 '주택가격의 몇 퍼센트(%)까지 대출을 받을 수 있는지'를 나타내는 지표입니다. 예를 들어 'LTV 70%로 대출받을 수 있다'는 말은 '주택가격의 70%에 해당하는 금액까지 담보대출을 받을 수 있다'는 뜻입니다.

이러한 LTV는 주택을 담보로 대출을 받을 때 중요한 기준 중 하나이며, 대출한도를 결정하는데 큰 영향을 미칩니다. LTV가 높을수록 대출 금액이 많아지므로, 보통은 LTV가 낮을수록 유리하다고 볼 수 있습니다. 이는 대출을 받는 측면에서 리스크를 줄일 수 있는 장점을 가지고 있기 때문입니다.

2. LTV(주택담보대출비율) 계산하는 방법과 주택가격 평가 기준 알아보기

LTV(Loan to Value Ratio)를 계산하는 공식은 매우 간단합니다. 이를 계산할 때는 대출 신청자의 연 소득이나 대출 원리금 상환액과는 무관하게 주택가격과 대출 가능 금액만으로 계산할 수 있습니다. 아래는 LTV를 계산하는 공식입니다.

• LTV 계산식: LTV = 주택담보대출 가능 금액 / 주택의 담보가치(주택가격) × 100
• 여기서 주택의 담보가치란 해당 주택의 담보로써의 가치, 즉 주택의 가격을 의미합니다. 은행 등 금융기관에서는 주택가격을 평가할 때 주로 한국부동산원 시세, KB부동산시세, 전문감정기관의 감정평가액 등을 참고합니다.

그러나 담보주택의 거래 현황이나 유형, 금융기관의 내부 기준에 따라 주택가격을 평가하는 기준과 방법은 조금씩 다를 수 있습니다. 따라서 LTV를 계산하기 위해서는 각 기관의 평가 기준을 확인하는 것이 중요합니다.

3. LTV(주택담보대출비율) 상한 규제와 다양한 적용 방식 알아보기

• 정부는 주택담보대출에 적용되는 LTV 상한을 규제함으로써 가계부채의 과도한 증가를 막고 있습니다. 이 규제는 대출 신청자의 보유 주택 수, 연 소득, 주택 소재지 등에 따라 차등적으로 적용됩니다.
• 예를 들어, 비규제지역에 위치한 주택을 담보로 대출을 신청하는 경우, 무주택자와 1주택자는 LTV 상한이 70%로 적용됩니다(2023년 12월 기준). 이는 해당 주택의 가격의 70%까지 대출을 받을 수 있다는 의미입니다.
• 그러나 다주택자의 경우, 동일한 비규제지역에 위치한 주택을 담보로 대출을 신청해도 LTV 상한은 60%로 제한됩니다(2023년 12월 기준). 또한, 규제지역에 위치한 경우에는 LTV 상한이 더 엄격하게 적용됩니다. 규제지역에서는 주택의 가격의 30%까지만 대출이 가능합니다(2023년 12월 기준).

4. LTV(주택담보대출비율) 상한 규제 완화와 생애최초 주택구입자를 위한 특례안내

일부 실수요자층을 대상으로는 LTV 상한 규제가 완화되어, 더 많은 금액을 대출받을 수 있도록 함으로써 무주택 실수요자층의 내 집 마련을 지원하고 있습니다.

금융당국이 규정한 생애최초 주택구입자로 분류될 경우, 80%의 LTV 상한이 적용되어 최대 4억2000만 원을 대출받을 수 있습니다(2023년 12월 기준).

이를 위해서는 다음과 같은 조건을 충족해야 합니다:

• 신청자와 배우자 모두 한 번도 집을 소유한 적이 없는 무주택자이어야 합니다.
• 주택가격이 6억 원 이하이어야 합니다.
• 부부합산 연 소득이 7000만 원 이하이어야 합니다.

이 조건을 만족하는 경우, 주택금융공사의 '생애최초 특례구입자금보증'을 이용하여 최고 80%의 LTV로, 최대 4억2000만 원을 대출받을 수 있습니다.

5. DTI(총부채 상환비율)이란 무엇인가? 대출 신청자의 상환 능력을 평가하는 중요 지표

• 은행 등 금융기관에서 주택담보대출을 받을 경우, 실제로 대출받을 수 있는 금액은 LTV 한도보다 상당폭 줄어드는 경우가 많습니다. 이는 DTI와 DSR을 고려하기 때문입니다.
• 먼저 DTI에 대해 알아보겠습니다. DTI는 'Debt to Income Ratio'의 약자로, 한국어로는 '총부채 상환비율'로 불립니다. 이는 대출 신청자의 연간 소득에서 1년 동안 갚아야 하는 해당 주담대(신규로 대출받으려는 주담대)의 원리금과 다른 대출들의 이자가 차지하는 비율을 뜻합니다.
• 채무자가 대출을 갚을 만한 충분한 상환 능력, 즉 소득을 갖고 있는지를 판단하기 위해 사용되는 중요한 지표입니다. DTI가 낮을수록 대출 신청자의 상환 능력이 좋다고 볼 수 있으며, 이는 은행이 대출을 승인할 때 고려되는 중요한 요소 중 하나입니다.

6. DTI(총부채 상환비율) 상한 규제와 무주택자·1주택자의 대출한도, 계산방법

• DTI는 총부채 상환비율의 약자로, 대출 신청자가 연간 원리금 상환액에 다른 대출들의 연간 이자 상환액을 더한 뒤 이를 연 소득으로 나누고 여기에 100을 곱해서 계산됩니다.
• DTI 계산식은 다음과 같습니다: DTI = (신규 주택담보대출 연간 원리금 상환액 + 기타 대출 연간 이자 상환액) / 연 소득 × 100
• 마찬가지로 LTV와 마찬가지로 DTI 역시 대출 신청자별로 금융당국에서 정한 DTI 상한 규제가 적용됩니다.
• 2023년 12월 기준으로, 무주택자‧1주택자에게 적용되는 비규제지역 DTI 상한은 60%입니다. 이는 연 소득이 7000만 원인 무주택자라면, 신규 주택담보대출의 연간 원리금 상환액과 다른 대출들의 연간 이자 상환액을 합한 금액이 4200만 원(7000만 원 × 60%) 이하가 되는 금액까지만 신규 주택담보대출을 받을 수 있다는 뜻입니다.

7. 신 DTI(신규 총부채 상환비율)와 주택담보대출 한도 감소

• DTI보다 더 강화된 '신(新) DTI' 기준이 있습니다. 2018년에 도입된 신 DTI는 이미 주택담보대출을 이용하고 있는데 신규로 주택담보대출을 받으려는 대출 신청자에게 적용되는 기준입니다.
• 기존의 DTI는 신규 주택담보대출에 대해서만 연간 원리금 상환액을 고려했던 반면, 신 DTI는 채무자가 기존에 갖고 있던 주담대와 신규로 신청한 주담대의 연간 원리금 상환액을 모두 더하여 그 비율을 계산합니다.
• 따라서 신 DTI를 구하는 계산식은 다음과 같습니다: 신 DTI = (모든 주택담보대출의 연간 원리금 상환액 + 기타 대출 연간 이자 상환액) / 연 소득 × 100

이러한 변경으로 인해 기존에 주택담보대출을 이용 중인 차주가 새롭게 주택담보대출을 받아 추가적으로 집을 더 구입하는 것이 어려워지게 되었습니다. 신 DTI 기준의 도입은 이러한 차주들의 추가 대출 취득을 어렵게 만들기 위한 조치로 이해됩니다.

8. DSR(총부채 원리금 상환비율)과 대출 한도 감소

• DSR은 Debt Service Ratio의 약자로, 한국어로는 총부채 원리금 상환비율이라고 불립니다. 이는 대출 신청자의 연 소득에서 신규 주택담보대출의 연간 원리금 상환액과 다른 여러 대출들의 연간 원리금 상환액이 차지하는 비율을 나타내는 지표입니다.
• DSR은 주택담보대출을 포함하여 신용대출, 마이너스 통장, 카드론, 자동차 할부금 등 다양한 대출들의 연간 원리금 상환액을 반영하여 대출 신청자의 연 소득에서 원리금 상환액이 차지하는 비중을 계산합니다.
• DTI와 신 DTI는 주택담보대출을 제외한 다른 대출의 경우에는 원금을 제외한 이자의 연간 상환액만을 고려하지만, DSR은 모든 대출의 원리금 상환액을 고려하여 계산하기 때문에 더 엄격한 기준으로 대출 신청인의 신용상태를 평가합니다. 이에 따라 DTI나 신 DTI를 기준으로 심사할 때보다 대출 한도는 줄어들게 됩니다.

하지만 일부 대출의 경우에는 DSR 산정 과정에서 제외될 수 있습니다. 전세자금 대출, 중도금‧이주비 대출, 보금자리론, 서민금융상품 등 실수요자 대상 대출의 경우에는 원리금 상환액이 DSR 계산에 반영되지 않습니다.

9. DSR(총부채 원리금 상환비율) 계산 방법 및 중요성

• DSR(Debt Service Ratio)은 총부채 원리금 상환비율의 약자로, 대출 신청자의 연 소득 대비 대출 상환 부담을 나타내는 지표입니다. 이를 계산하기 위해서는 대출자의 연간 소득과 대출로 상환해야 하는 모든 주택담보대출과 기타 대출의 연간 원리금 상환액을 고려해야 합니다.
• DSR을 계산하는 공식은 다음과 같습니다: DSR = (모든 주택담보대출의 연간 원리금 상환액 + 기타 대출의 연간 원리금 상환액) ÷ 연 소득 × 100
• 이 공식을 통해 대출자가 연 소득 대비 얼마나 많은 부분을 대출 상환에 할애해야 하는지를 측정할 수 있습니다. DSR은 DTI(총부채 상환비율)과는 달리 대출자가 기존에 갖고 있던 모든 주택담보대출의 원리금 상환액도 고려하기 때문에 보다 엄격한 기준으로 대출자의 상환능력을 판단합니다.

따라서 은행이나 금융기관은 대출 승인 여부를 결정할 때 DSR을 주요 지표로 활용하며, 이를 통해 대출자의 재정상태와 상환능력을 신중하게 고려합니다.

10. 정부 규제에 따른 DSR(총부채 원리금 상환비율) 상한과 그 영향

2023년 12월 기준, 총대출액이 1억 원을 초과하는 개인 채무자에게 적용되는 DSR 상한은 40%입니다. 제2금융권에서는 이 상한이 50%로 정해져 있습니다. 이 말은 대출 신청자가 연간 원리금 상환액을 연 소득의 40% 또는 50%를 초과하여 상환할 수 없다는 것을 의미합니다.

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이번 글에서는 LTV, DTI, DSR이 주택담보대출을 신청하는 데 있어 중요한 역할을 하는 것을 알아보았습니다. 이 3가지 기준은 대출 신청자의 상환 능력과 대출 한도를 결정짓는 중요한 지표입니다.

주택을 담보로 대출을 받을 때는 반드시 자신에게 적용되는 LTV, DTI, DSR 상한을 미리 확인해야 합니다. 이를 토대로 주택 구매 예산을 계획하고 대출 신청을 준비할 수 있습니다. 주택 구매를 향한 여정이 보다 수월하고 안전하게 진행되길 바랍니다.