집주인 바뀌면 계약 다시 써야 하나요? 임대인 지위 승계의 법적 근거와 주의사항 총정리

주택 임대차 계약은 한 번 체결되면 보통 2년 이상 장기적으로 유지되는 중요한 법률 행위입니다. 그런데 갑자기 집주인이 바뀌었다는 통보를 받게 된다면 많은 임차인들이 혼란스러울 수밖에 없습니다.
“보증금은 어떻게 되는 건가요?”
“새로운 계약서를 다시 써야 하나요?”
“새 집주인이 보증금을 못 돌려준다면 어떡하죠?”

이런 걱정은 모두 **‘임대인 지위 승계’**와 관련이 있습니다.
이 글에서는 주택임대차보호법상 임대인 지위 승계의 법적 근거부터 계약서 작성 여부, 승계 거부 방법, 보증금 안전 대책, 등기부등본 확인 요령, 전월세신고제 등 실무적으로 반드시 알아야 할 핵심 정보를 정리해드립니다.

 

 

목차

1. 임대인 지위 승계의 법적 근거: 주택임대차보호법 제3조 제4항

2. 집주인 변경 시 계약서 다시 써야 하나요?

3. 임대인 지위 승계 거부 방법과 절차

4. 등기부등본 확인은 필수! 근저당권 확인법

5. 전월세신고제 의무 사항 (2025년 6월 시행)

6. 계약갱신요구권은 여전히 유효

7. 피해 예방을 위한 특약 조항

8. 보증금 안전장치: 전세보증보험과 채무자 변경

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1. 임대인 지위 승계의 법적 근거: 주택임대차보호법 제3조 제4항

집주인 바뀌면 계약 다시 써야 하나요? 임대인 지위 승계의 법적 근거와 주의사항 총정리

주택임대차보호법 제3조 제4항은 이렇게 명시합니다.

“임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 당연히 승계한다.”

이는 법률상 강행 규정으로, 임차인의 동의나 별도 통지 없이도 자동으로 임대인의 권리와 의무가 양수인에게 포괄적으로 이전되는 것입니다.
즉, 새 집주인이 되면 임대인의 권리(차임 청구권)와 의무(보증금 반환 의무 등)를 모두 승계합니다.

✅ 법률상 승계 주요 포인트

• 임차인의 동의 없이도 자동으로 승계
• 임대차 계약 조건은 그대로 유지
• 보증금 반환 의무도 자동 이전
• 특약으로 승계하지 않기로 해도 무효 (임차인에게 불리하므로 효력 없음)

2. 집주인 변경 시 계약서 다시 써야 하나요?

결론부터 말하면, 새 계약서를 작성할 필요는 없습니다.
기존 계약서가 여전히 유효하며, 임대차 기간이 남아있다면 그대로 유지됩니다.

📝 상황별 계약서 작성 필요 여부

상황	계약서 작성 필요 여부
집주인만 변경, 조건 동일	❌ 작성 불필요
보증금 증액	⭕ 증액분에 대해서만 작성
임대료 변경	⭕ 변경된 부분만 작성
계약 기간 연장	⭕ 갱신 계약서 작성 권장

단, 보증금이나 임대료 증액 등 계약 조건이 변경되는 경우에만 해당 부분에 대해 새 계약서를 작성하시면 됩니다. 이때는 특약사항으로 증액 금액과 계약 연장 내용을 반드시 기재해두어야 합니다.

3. 임대인 지위 승계 거부 방법과 절차

새 집주인이 신뢰되지 않거나 보증금 반환 능력이 의심될 경우, 승계 거부 의사 표시를 할 수 있습니다.
2023년 서울고등법원 판결에 따르면, 임차인이 승계를 원하지 않는다고 명확히 의사표시한 경우, 기존 집주인에게 보증금 반환을 청구할 수 있습니다.

📌 승계 거부 절차 요약

1. 집주인 변경 사실을 안 즉시 이의 제기
2. 기존 집주인과 새 집주인 모두에게 서면 통지
3. 내용증명우편 발송으로 증거 확보
4. 기존 집주인에게 보증금 반환 청구
5. 필요시 임대차 해지 및 명도소송 제기 가능

4. 등기부등본 확인은 필수! 근저당권 확인법

집주인 변경 후 보증금을 증액하거나 계약을 연장하려는 경우, 반드시 등기부등본 열람이 필요합니다.
특히 새로 설정된 근저당권이나 소유권 변동 이력이 보증금 반환 위험에 직결될 수 있습니다.

📋 확인해야 할 항목과 대응 방법

확인 항목	위험도	대응 방법
기존 근저당권	중간	보증금과 비교 후 판단
새 근저당권 설정	높음	증액 거부, 계약 해지 고려
소유자 변경 이력	중간	매매 사유 등 파악
체납 세금 존재 여부	높음	완납증명서 요구

등기부등본은 정부24, 대법원 인터넷등기소에서 누구나 열람 가능합니다.

5. 전월세신고제 의무 사항 (2025년 6월 시행)

2025년 6월부터 전면 시행되는 전월세신고제에 따라 보증금이 6,000만원을 초과하거나 월세가 30만원 초과인 임대차 계약은 계약일로부터 30일 이내 신고가 의무화됩니다.

✅ 전월세신고 시 주요사항

• 집주인 변경 시에도 신고 의무 있음
• 동주민센터 방문 또는 온라인(정부24) 신고 가능
• 신고만으로 확정일자 자동 부여
• 미신고 시 최대 30만원 과태료
• 임대인 또는 임차인 한쪽만 신고해도 공동신고 인정

6. 계약갱신요구권은 여전히 유효

집주인이 바뀌더라도 임차인의 계약갱신요구권은 그대로 유지됩니다.
기존 계약 만료 전 6개월 ~ 2개월 사이에 갱신 요청을 할 수 있으며, 임대인은 정당한 사유 없이 이를 거절할 수 없습니다.

단, 아래와 같은 사유가 있는 경우 갱신 요구가 제한될 수 있습니다:

• 차임 2기 이상 연체
• 무단전대 등 계약 위반

7. 피해 예방을 위한 특약 조항

처음 임대차 계약을 체결할 때부터 집주인 변경 시 통지 의무와 보증금 반환 책임 등을 특약으로 명시하는 것이 좋습니다.

✅ 추천 특약 예시

• 집주인 변경 시 임차인에게 통지 의무 부과
• 미통지 시 기존 집주인에게 보증금 반환 책임 명시
• 계약 해지권 부여 조항 포함
• 등기부등본 정기 제공 요구
• 보증금 증액 시 우선변제권 확보 방안 명시

이러한 특약이 있으면 이후 분쟁에서 훨씬 유리한 위치를 선점할 수 있습니다.

8. 보증금 안전장치: 전세보증보험과 채무자 변경

가장 확실한 보증금 보호 방법은 전세보증금 반환보증보험 가입입니다.
또한 임대인이 변경될 경우 주채무자 변경 신청을 통해 보증금 반환 의무 주체를 명확히 해둘 수 있습니다.

📌 보증금 보호를 위한 방법

• 전세보증보험 가입 (주택도시보증공사 등)
• 임대인 주채무자 변경 계약서 작성
• 임대차 계약 해지 후 새 계약 체결
• 우선변제권 확보를 위한 확정일자+전입신고 완료

임대인 지위 승계는 법률상 당연한 효과이지만, 임차인은 등기부등본 확인, 전월세신고, 특약 조항 설정, 보증금 보호 장치 마련 등 실무적인 대처가 필요합니다.
또한 신뢰할 수 없는 집주인이 등장한 경우, 승계 거부권 행사와 내용증명 통지 등을 통해 적극적으로 권리를 지켜야 합니다.

지금이라도 계약서를 다시 살펴보고, 필요한 특약이 포함되어 있는지 확인해보세요.
세입자의 권리는 준비된 자에게 더욱 든든합니다.