전세사기 4대 유형 그리고 대책

 

 

전세사기유형

 

1. 가짜 계약서를 이용한 사기

부동산 계약은 집주인과 세입자가 직접 맺어야 하지만, 사정이 있는 경우 대리인이 대신 계약할 수도 있어요.

그런데 대리인이 집주인에게는 월세 계약을 하겠다고 해놓고, 세입자에게는 전세계약을 맺은 후 보증금을 가로채는 경우가 있습니다.

대리인이 아닌 월세 세입자가 다른 세입자와 전세 계약을 맺는 경우도 조심해야 합니다. 

 

2.'깡통전세'를 계약한 경우

깡통전세란 전세 가격과 매매가격이 거의 비슷한 경우를 말하는데 집주인이 매매가격보다 비싸게 전세 계약을 맺은 후, 해당 매물의 명의를 전세금을 돌려줄 만한 경제력이 없는 사람에게 넘기는 것을 말합니다.

   

3.집 하나를 여러 세입자와 계약하는 경우

부동산을 끼지 않고 집주인과 직접 거래하는 경우 생길 수 있습니다. 해당 집에 누가 살고 있는지 알려면 

'주민등록 전입세대 열람'을 신청하면 되지만, 부동산을 계약하기 전에는 이 서류를 신청할 수 없다는 점을 노린 수법이니 조심해야 합니다.

4. 신탁 사기의 경우

'신탁'이란 부동산 재산을 전문가에게 맡겨서 관리하는 걸 말합니다. 집주인은 신탁을 통해 주택담보대출을 받기도 하고, 전문가에게 관리를 맡겨 수익을 내기도 합니다.

이렇게 신탁등기가 된 집은 집주인이 아닌 신탁회사가 소유권을 가지게 되는데 신탁회사의 동의 없이 집주인과 부동산 계약을 하게 된다면 계약이 무효로 취급될 수 있습니다. 사실상 집주인인 신탁회사의 허락 없이 살고 있는 거라 불법점유이니 나가달라는 이야기를 들으면 보증금을 돌려받을 수도 없으니 꼭 조심하시기 바랍니다.

전세사기 막기 위한 대책

1. 집주인과 세입자의 정보 비대칭을 줄이는 방법

전세사기가 일어나는 핵심적인 이유가 임차인과 임대인 사이의 정보 비대칭 때문입니다.

이를 방지하기 위해 '자가진단 안심전세 앱'을 정부에서 만들 예정입니다.

그리고 체납 세금액이나 선순위 보증금에 대한 서류를 요청하면 반드시 줘야 합니다.

알고 보니 집주인이 체납세금이 많아서 집이 경매에 넘어가는 바람에 보증금을 못 돌려받는 경우 있으니

이런 상황을 막겠다는 취지입니다. 

2. 사기당했을 경우 계약을 무효로 만드는 특약을 추가하는 방법

세입자가 이사 당일에 전입신고를 해도, 다음날 0시에 효력이 발생합니다. 그 시간 동안에는 세입자가 집에 대한 권리를 주장하기 어려운 상태에 놓이는 건데 이 허접을 노려 전세계약을 하자마자 그날 담보대출을 받아 

저당권 설정하거나 집을 팔아버리는 집주인이 있습니다.

이러면 전입신고가 완료되기 전에 선순위 대출이 생기면서, 추후 집이 경매로 넘어갔을 경우 보증금을 제대로 돌려받지 못하게 되는 상황이 발생하게 됩니다.

 

선순위대출이란?

 

주택담보대출 등에서 담보물을 대상으로 맨 처음 해주는 대출.

담보 설정을 한 뒤에 집이 매매되거나 경매에 넘어가면 돈을 빌려준 쪽이 가장 먼저 돈을 받을 권리를 갖게 되는 것을 말합니다.

3. 최우선 변제금액을 높이는 방법

정부에서 담보 설정 순위에 상관없이 보증금 중 일정 금액을 가장 먼저 가져갈 수 있도록 하는 

'최우선 변제금액'도 높이겠다고 했습니다.

4. 만약 사기를 당했을 때 받을 수 있는 지원도 있습니다.

 전세 보증금이라는 게 워낙 큰돈이다 보니 사기를 당하면 당장 살 곳을 구하기가 어려워집니다.

전세 사기를 당한 피해자가 당장 살 곳을 마련할 수 있도록 주택도시기금에서 1억 6000만 원을 1% 금리로 빌려주고 있습니다. 주택도시보증공사에서 관리하는 집이 약 1000곳 정도 있는데 여기서 살 수 있도록 도와주고 있습니다.

 

전세사기를 막는 방법 중 하나는 '전세보증보험'을 드는 방법이 있습니다.

일부 세입자는 전세보증보험을 가입할 때 내야 하는 보증료가 부담스러워서 가입을 안 하기도 하지만, 

그래서 경제력이 낮고 지금까지 사기 피해가 많았던 청년층이나 신혼부부에게 보증료를 일부 지원하는 제도도 있습니다.

5. 전세사기 처벌 대책

전세사기는 범인을 잡아도 피해가 어렵습니다. 사기죄가 성립되지 않기 때문에 형사 고소할 수 없고,

민사재판에서 이겼더라도 집주인이 잠수를 타면 방법이 없습니다.

그래서 정부가 나서서 떼인 돈을 받아주는 '추심반'

을 운영할 예정입니다. 전세사기에 연루된 중개사도 처벌할 수 있도록 법을 바꿀 예정이에요

전세계약 전 꼭 확인할 것!

1. 대리인이 계약을 한다면?

위임장과 인감증명서, 대리인 신분증 서류 꼼꼼히 살피기.

계약 체결 전에는 집주인에게 직접 전화해서 계약내용 일치 확인하기.

보증금은 꼭 집주인 명의로 된 계좌로 보내기.

2. 전세와 매매 가격이 비슷하다면?

등기부등본을 통해 주택에 근저당권 반드시 확인하기.

전세보증금반환보증보험 꼭 가입하기.

3. 신탁전세사기 막으려면?

등기부등본의 '갑구' 확인하기

'신탁원부'확인하기

신탁원부-부동산 임대 권한이 누구에게 있는지, 신탁된 부동산을 담보로 한 대출이 있는지 확인할 수 있는 서류 등기소에서 직접 발급